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不動産証券化やREITについて詳しく知りたかったので読んでみました。
証券化のスキームは複雑で、利害関係者も多岐にわたるので理解するのは難しいのですが、本書はそれを分かりやすく解説してくれています。(REITへ投資しようとしている人なんかは、その利回りの仕組みなどを理解する上でも読んでおいた方がいいと思います。)
ここ数年、不動産証券化の市場規模がとんでもないスピードで拡大しています。その主たる理由として2つのことが挙げられます。1つ目が、土地神話の崩壊によって企業の不動産に対する考えが変化したこと。2つ目が、投資家の不動産投資へのニーズが高まっていることが挙げれます。
ようするに土地を持っている企業サイドと、その土地に投資したい投資家サイドの利害が一致したことが大きな理由だと思います。
企業サイドのメリットとしては
・企業の信用力とは関係なしに、資本コストの安い資金を調達出来る。
・企業に都合のいいタイミングで資金調達が出来る。
・土地資産をオフバランスにすることにより、バランスシートが改善される。
・減損会計の適用で、土地資産の含み益・含み損を処理した方が都合いい。
投資家サイドのメリットとしては
・小口の不動産投資が小可能になる。
・(↑によって)投資機会の拡大と多様化が望める
・(安定して?)高利回りの金融商品に投資が出来る
企業サイド・投資家サイド以外に、証券化のプレーヤーとして忘れてならない存在があります。これだけ市場規模が大きくなったのもその影の役者の存在なしには語れないでしょう。その役者とは、いわゆるAM会社(アセットマネージャー)とPM会社(プロパティーマネージャー)と呼ばれる企業です。低金利と企業・投資家のニーズを利用して、フィービジネスで儲けてるやつらです。
REITに限らず私募・プライベートファンドなどが高利回りを実現出来ているのは、不動産の出口戦略のところでキャピタルロスが生じないことが前提となっています。(利回りの仕組みを理解すれば分かるはずですが)
もうこの時点でバブルが起こる環境はあるってことです。気になったので、少し調べてみましたがダヴィンチの金子社長とケネディクスの本間社長の言動からはバブルの懸念が伝わってきます。
特に、ダヴィンチの戦略なんかを見ると不動産の最終的な受け皿がREITになっています。川上の(キャピタルロスが発生しないという意味で)安全なところで運用されているのは年金などであって、個人じゃ手が届かないところ。バブルがもし起こるなら「今度、ババを引くのは個人投資家だよ」と言っているような気がするんですが、実際はどうなんでしょうか。気になるところです。
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